Bérelni vagy vásárolni

Először is vegyél magad elé egy excel táblát, mutatom, hogyan számolj.

A cél az, hogy minden költséget vegyél számításba, ami tervezhető, illetve a nem tervezhetőkre valamilyen átalányköltséget kell becsülni.

Tehát tételezzük fel, hogy egyáltalán szóba jön a vásárlás, ami azt jelenti, hogy Tanácstalan Tamásunknak van a feltételezett vételárra kb. 30 százalék önereje, a többit a vásárlás esetén bankhitelből fedezné. Valójában így választhatsz csak a bérlés és a vásárlás között. Ha nincs meg az önerő, akkor a vásárlás nem valódi lehetőség, akkor értelemszerűen a legjobb bérleti konstrukciót kell megtalálni.

A lakás, amit főszereplőnk (Tamás) kinézett magának, egy Budapest közeli, de nem budapesti kétszobás lakás, aminek a vételára 27 300 000 forint, a bérleti díja pedig 120 000 Ft havonta. A lakás egy kb. 10 éves lakóparkban található, nagy felújításra a következő 10 évben nem kell számítania.

Mielőtt belekezdesz, érdemes a futamidőt kiválasztanod. Mivel a legtöbb bankhitelt 5, 10 vagy 20 éves kamatperiódussal tudod felvenni, a számítás egyszerűsítése miatt érdemes a futamidőt is ezekhez igazítva megválasztani.

“A” verzió (vagy 0 verzió), azaz ha nem történik semmi, Tamás nem vesz lakást, hanem bérel továbbra is.

Kiadások:

1) bérleti díj (havi 120 000 Ft)

2) a bérleti időszak végén Tamás hozzájárul a lakás kifestéséhez: 50 000 Ft/egyszeri alkalom

3) beköltözéskor a közjegyzői díj fele, 21 000 Ft, ami szintén egyszeri alkalom

A kiadásokat a fentebb kiválasztott 5 / 10 / 15 vagy 20 éves időtartamra számold. A bérleti szerződésenkénti egyszeri díjakat úgy vedd figyelembe, hogy 2-2,5 évente azért valószínűleg költözni fog a bérlő, tehát ha pl. 5 éves futamidőben gondolkodsz, akkor a közjegyzői díj felét kétszer, és a festési hozzájárulást is kétszer fogod kifizetni.

A fentieket ha összeszámoljuk: (60 hó * 120 000 Ft + 2*25 000 festés + 2*21 000 közjegyző): 7 292 000 Ft. Ez a bérlés költsége, az időszak lejárta után valahol a lakásbérlést folytatni kell, és rendelkezel természetesen a megtakarított pénz kamatokkal növel értékével.

Bevételek:

1) az önerő (27 300 000 Ft * 0,3 = 8 190 000 Ft) továbbra is Tamásnál marad befektetve, mivel lakásra gyűjt, nem kaszinózik, így államkötvénybe fektetve. Éves hozam 5%, azaz 409 500 Ft/év, vagy 34 125 Ft/hó. Ez egy viszonylag szép összeg havonta, de sajnos nem érdemes vele számolni, mert az éves hozam nagyjából egyenlő az éves inflációval. Tudod, a hivatalos infláció csak 1 százalék, de az az átlagra vonatkozik, mi viszont nem vagyunk átlagos emberek 🙂

Szóval ez esetben jobban teszed, ha nem éled fel a kötvény hozamát, különben öt év múlva szomorúan kell megállapítanod, hogy a kötvényben tartozz pénzed csak 25-30 százalékkal kevesebbet ér, mint amikor megtakarítottad.

Nem szerepel a számításban a közös költség és a közüzemi számlák. Ezekkel nem érdemes bonyolítanod a számítást, feltételezzük, hogy ezek a fogyasztások ugyanazok lesznek mindkét esetben.

“B” verzió: lakásvásárlás

Vétel esetén az alábbi tételek merülnek fel:

1) kezdjük a legnagyobb tétellel, ami nem a vételár, hanem a bank számára a bankhitelért fizetett kamat.

Mit kell itt figyelembe venned?

Az elsőre kipróbált banki kalkulátor precízen mutatja, hogy mi az 5 éves kamatfordulóval 20 évre felvenni kívánt hitelre vonatkozóan a

kamat (4,2%)

teljes hiteldíj mutató (4,4%)

hitel induló költsége (50 000 Ft). Itt kedvezményekkel nem számoltam. Ha vállalod, hogy az adott bankhoz utalod a jövedelmedet, akkor további 0,2 % kamatkedvezményt kapsz, ami ugyanennyivel viszi lejjebb a THM értékét is.

Továbbá, szintén ennél a banknál maradva egy kattintással elérhető a hitel törlesztési táblázata. Figyelj rá, hogy a törlesztési táblában a kamatfizetést vedd számításba. Ez a fenti példánál maradva, tehát a kamattörlesztés:

1. évben: 802 000 Ft

2. évben: 775 000 Ft
3. évben: 747 000 Ft
4. évben: 717 000 Ft
5. évben: 687 000 Ft
összesen: 3 728 000 Ft

2) illeték

Lakóingatlanra fizetendő illeték értéke 4%, azt az adóhivatal 1-2 hónappal az adásvételi szerződés aláírása után határozatban kiszabja, küldi a csekket. Fizetési halasztást lehet kérni. Vannak kedvezmények, de azokkal most nem számolunk. A fizetendő illeték:

1 092 000 Ft.

3) ügyvéd

A fenti lakás adásvételi szerződésének díja: 130 000 Ft

4) Felújítások, javítások, karbantartások

A lakás, amiről szó van, közel 10 éves, emiatt nagy felújításokra és karbantartásokra nem számítunk. A kazánt évente egyszer átnézetjük (15 000 Ft/ alkalom), a redőnygurtnit kétszer kell cserélni (2*10 000 Ft), a csapot kicseréli a tulaj.

5) Felújítási alap

Ezt a bérlőnek nem kell megfizetnie, a tulajdonosnak igen. A szóbanforgó lakópark újszerű, havi 700 Ft erre a lakásra a felújítási alap, összesítve (60*700)= 42 000 Ft

6) Értékcsökkenés

Nem igaz, hogy egy lakásra nem kell költeni, csak nem folyamatosan. Tehát a tulajdonos elodázhatja évekig a felújítást, de időnként csak költeni kell a saját lakásra is. Az adóhivatal a vételár 2%-át engedi elszámolni értékcsökkenéseként (elvileg ezt kellene ellentételezni egy folyamatos megújítással). Ennek értéke évi 546 000 Ft. Őszintén szólva ezt magasnak tartom. A terv az, hogy 5 év birtoklás után eladja Tamás az ingatlant, kizártnak tartom, hogy az újszerű, már most is klimatizált, berendezett konyhás lakásra rá tudjon költeni évi több mint félmilliót. 5 év alatt nem lesz fürdőszoba felújítás, nem lesz konyha csere, beköltözéskor lesz egy glettelés + festés, 150 000 forintos áron.

7) végtörlesztés díja

Az 5 év után fennálló hitel kb. 16,5 MFt, aminek a végtörlesztési díja 1%, azaz 165 000 Ft.

8) lakás újraértékesítésének költsége:

Tamás önálóan hirdeti az ingatlant, így csak ahirdetés költsége merül fel, ami 4 hónap hirdetési díja, 2*20 000 Ft = 40 000 Ft.,

Természetesen a sor további tetszőleges tételekkel folytatható, az induló tételek fent megvannak.

A végén a két változatot összeadva látható, hogy középtávra melyik éri meg jobban. Vedd figyelembe, hogy a vétel költségét jelentősen megdobja az illeték, de az illeték később illetékkedvezmény formájában továbbvihető.

A futamidő is fontos a számítás végeredményét illetően:

– minél rövidebb futamidőt választasz, a fix költségek miatt a vétel egyre kevésbé éri meg;

– minél hosszabb futamidőt választasz, a vásárlás egyre jobban megéri: az egyszeri költségek már ki vannak fizetve, a kamat a futamidő vége felé számszerűleg egyre alacsonyabb összeg.

Ami még fontos:

a) mire számítasz az ingatlanárak tekintetében. Ha emelkedésre => az a vételt erősíti, ha gondolod vond le a költségekből, amekkora emelkedésre számítasz a vétel oldalán.

A vételárral kapcsolatban

Technikailag kölcsönkapsz egy forint értéket, és azt elcseréled egy ingatlan értékre. Praktikusan a csere pillanatában a két érték egyenlő. Mivel ez az érték jelentős (ahogy fentebb írtam, a teljes vételár 70 százaléka hitelezésre kerül), nagyon nem mindegy, hogy a jövőben ezeknek az értékeknek az árfolyama hogyan változik. Ha az ingatlan értéke a infláció felett növekszik, vagy a forint kamatai megemelkednek, akkor jól jártál, ha a kölcsönvett pénzből vett ingatlan értéke stagnál, vagy esetleg csökken, akkor rosszul jössz ki az üzletből.

Lakást bérelni vagy vásárolni éri meg jobban?