Bérelni vagy vásárolni
Először is vegyél magad elé egy excel táblát, mutatom, hogyan számolj.
A cél az, hogy minden költséget vegyél számításba, ami tervezhető, illetve a nem tervezhetőkre valamilyen átalányköltséget kell becsülni.
Tehát tételezzük fel, hogy egyáltalán szóba jön a vásárlás, ami azt jelenti, hogy Tanácstalan Tamásunknak van a feltételezett vételárra kb. 30 százalék önereje, a többit a vásárlás esetén bankhitelből fedezné. Valójában így választhatsz csak a bérlés és a vásárlás között. Ha nincs meg az önerő, akkor a vásárlás nem valódi lehetőség, akkor értelemszerűen a legjobb bérleti konstrukciót kell megtalálni.
A lakás, amit főszereplőnk (Tamás) kinézett magának, egy Budapest közeli, de nem budapesti kétszobás lakás, aminek a vételára 27 300 000 forint, a bérleti díja pedig 120 000 Ft havonta. A lakás egy kb. 10 éves lakóparkban található, nagy felújításra a következő 10 évben nem kell számítania.
Mielőtt belekezdesz, érdemes a futamidőt kiválasztanod. Mivel a legtöbb bankhitelt 5, 10 vagy 20 éves kamatperiódussal tudod felvenni, a számítás egyszerűsítése miatt érdemes a futamidőt is ezekhez igazítva megválasztani.
“A” verzió (vagy 0 verzió), azaz ha nem történik semmi, Tamás nem vesz lakást, hanem bérel továbbra is.
Kiadások:
1) bérleti díj (havi 120 000 Ft)
2) a bérleti időszak végén Tamás hozzájárul a lakás kifestéséhez: 50 000 Ft/egyszeri alkalom
3) beköltözéskor a közjegyzői díj fele, 21 000 Ft, ami szintén egyszeri alkalom
A kiadásokat a fentebb kiválasztott 5 / 10 / 15 vagy 20 éves időtartamra számold. A bérleti szerződésenkénti egyszeri díjakat úgy vedd figyelembe, hogy 2-2,5 évente azért valószínűleg költözni fog a bérlő, tehát ha pl. 5 éves futamidőben gondolkodsz, akkor a közjegyzői díj felét kétszer, és a festési hozzájárulást is kétszer fogod kifizetni.
A fentieket ha összeszámoljuk: (60 hó * 120 000 Ft + 2*25 000 festés + 2*21 000 közjegyző): 7 292 000 Ft. Ez a bérlés költsége, az időszak lejárta után valahol a lakásbérlést folytatni kell, és rendelkezel természetesen a megtakarított pénz kamatokkal növel értékével.
Bevételek:
1) az önerő (27 300 000 Ft * 0,3 = 8 190 000 Ft) továbbra is Tamásnál marad befektetve, mivel lakásra gyűjt, nem kaszinózik, így államkötvénybe fektetve. Éves hozam 5%, azaz 409 500 Ft/év, vagy 34 125 Ft/hó. Ez egy viszonylag szép összeg havonta, de sajnos nem érdemes vele számolni, mert az éves hozam nagyjából egyenlő az éves inflációval. Tudod, a hivatalos infláció csak 1 százalék, de az az átlagra vonatkozik, mi viszont nem vagyunk átlagos emberek 🙂
Szóval ez esetben jobban teszed, ha nem éled fel a kötvény hozamát, különben öt év múlva szomorúan kell megállapítanod, hogy a kötvényben tartozz pénzed csak 25-30 százalékkal kevesebbet ér, mint amikor megtakarítottad.
Nem szerepel a számításban a közös költség és a közüzemi számlák. Ezekkel nem érdemes bonyolítanod a számítást, feltételezzük, hogy ezek a fogyasztások ugyanazok lesznek mindkét esetben.
“B” verzió: lakásvásárlás
Vétel esetén az alábbi tételek merülnek fel:
1) kezdjük a legnagyobb tétellel, ami nem a vételár, hanem a bank számára a bankhitelért fizetett kamat.
Mit kell itt figyelembe venned?
Az elsőre kipróbált banki kalkulátor precízen mutatja, hogy mi az 5 éves kamatfordulóval 20 évre felvenni kívánt hitelre vonatkozóan a
kamat (4,2%)
teljes hiteldíj mutató (4,4%)
Továbbá, szintén ennél a banknál maradva egy kattintással elérhető a hitel törlesztési táblázata. Figyelj rá, hogy a törlesztési táblában a kamatfizetést vedd számításba. Ez a fenti példánál maradva, tehát a kamattörlesztés:
1. évben: 802 000 Ft
3. évben: 747 000 Ft
4. évben: 717 000 Ft
5. évben: 687 000 Ft
összesen: 3 728 000 Ft
2) illeték
3) ügyvéd
4) Felújítások, javítások, karbantartások
5) Felújítási alap
6) Értékcsökkenés
7) végtörlesztés díja
8) lakás újraértékesítésének költsége:
Ami még fontos:
A vételárral kapcsolatban
Technikailag kölcsönkapsz egy forint értéket, és azt elcseréled egy ingatlan értékre. Praktikusan a csere pillanatában a két érték egyenlő. Mivel ez az érték jelentős (ahogy fentebb írtam, a teljes vételár 70 százaléka hitelezésre kerül), nagyon nem mindegy, hogy a jövőben ezeknek az értékeknek az árfolyama hogyan változik. Ha az ingatlan értéke a infláció felett növekszik, vagy a forint kamatai megemelkednek, akkor jól jártál, ha a kölcsönvett pénzből vett ingatlan értéke stagnál, vagy esetleg csökken, akkor rosszul jössz ki az üzletből.